Советы хозяевам

Как сдать квартиру и не попасть в беду.
 

Прежде чем подписать договор, хозяин и квартиранты должны согласовать все его положения.

Сдать «лишнюю» квартиру — один из верных способов получить стабильный ежемесячный доход. Но, как и любые «легкие» деньги, он может стать палкой о двух концах: есть немало рисков, связанных со сдачей недвижимого имущества в аренду. «Сегодня» выяснила, как их максимально предотвратить, а если это не получилось — решить проблемы с минимальными потерями.
 
Очень распространены случаи, когда постояльцы задерживают оплату либо вовсе отказываются ее вносить. Самый надежный способ максимально защитить себя от финансового риска, по словам столичного адвоката Михаила Крулько, — грамотно составленный договор аренды. Эксперт советует составить не типовой, а индивидуальный договор, в котором вы сможете учесть все возможные «подводные камни». В таком документе обязательно должны быть указаны:

• сроки аренды;
• полная сумма: именно ее можно будет вернуть, если дело дойдет до суда;
• порядок оплаты: по каким числам квартиранты должны будут расплачиваться и как — наличными или по перечислению на ваш счет;
• дополнительные условия: порядок оплаты коммунальных услуг, телефонных переговоров;
• паспортные данные;
• количество проживающих.

Один договор оставьте себе, а второй отдайте арендатору: это главный документ на случай суда. Если воспользовались услугами агентства недвижимости, по его требованию копия договора остается и там.
Бди! Обязательно впишите в документ паспортные данные
В случае неуплаты вы можете подать на увиливающего постояльца в суд иск о взыскании задолженности, приложив к нему арендный договор. Поскольку суд не уведомляет налоговую о вашем договоре, то бояться, что вас заставят уплатить налог с полученного дохода, вам нечего. Если, конечно, налоговикам не напишет кляузу сам квартирант.
Возьмите не только личные телефоны снимающих квартиры и их паспортные данные (регистрацию по основному месту жительства), но и телефоны близких (матери, брата-сестры), друзей и работы. Перезвоните им — знают ли вашего будущего постояльца: так проще будет его в случае неприятности «поймать».
Сдайте сперва квартиру на 2 месяца: вы присмотритесь к постояльцам и потом продлите договор аренды.
Кстати, нотариальное заверение договора не обязательно. Ведь в этом случае информация о том, что вы сдаете квартиру, попадет в налоговую и вам придется платить ежемесячный подоходный налог в размере 15% от дохода. Сознательные налогоплательщики могут оформить СПД с единым налогом — 800 руб. в месяц. В этом случае в графе «вид деятельности» обязательно укажите: «сдача собственного имущества в аренду» — это избавит от вопросов. Оплата коммунальных услуг оговаривается во время заключения договора аренды: либо квартиранты сами платят по счетам, либо вам дают деньги на «коммуналку». Первый вариант удобный, но не самый надежный: если постояльцы ежемесячно не будут вам предъявлять квитанции, придется находить время и идти в ЖЭК, чтобы проконтролировать оплату. При втором варианте сами будете бегать с платежками, зато все будет под контролем.
Чтобы застраховаться от гигантских телефонных счетов, отключите 10 и 8 (международные и междугородние) «выходы»: сделать это можно, позвонив в справочную «Росстелекома» (для России — 8342). Если не будете отключать эти «выходы», в той же справочной вам скажут, на сколько «наболтали» постояльцы: эту сумму возьмите с них в ближайший месяц оплаты.
  Случается, постояльцы самовольно подселяют в квартиру родственников, знакомых. Во избежание такой «коммуналки» в договоре аренды укажите паспортные данные и число снимающих жилье. Письменно закрепите за собой право выселять «лишних людей». Постоянно проверяйте количество жильцов, неожиданно заглядывая к ним в гости. Застали «левых» — выгоняйте или берите с них дополнительную плату 500рублей с человека.
 
Бывает, мошенник, сняв жилье на пару суток, пересдает его надолго другим постояльцам: представляется хозяином, берет плату за первый и последний месяц и исчезает. В деньгах вы не потеряете, но «разборки» с обманутыми людьми будут жаркими.
Во избежание риска возьмите паспортные данные квартиранта: афериста это может спугнуть. Попросите консьержа или соседей сообщить, если он будет кого-то приводить. И оговорите право появляться в квартире в любой момент, без предупреждения.
 
В приложении к договору составьте опись имущества: марка, наименование, среднерыночная стоимость бытовой техники, мебели с учетом износа. В случае порчи вещей, если дойдет дело до суда, арендатора принудят возместить лишь стоимость тех, что указаны в описи.
Кроме платы за первый и последний месяц, возьмите «страховую сумму» и укажите ее в договоре. Она станет гарантом пусть частичного возмещения ущерба. Размер суммы устанавливает арендодатель, а взимается она по согласию обеих сторон. Когда срок аренды закончится, если имущество в целости, хозяин ее возвращает квартиранту. Если же сгорел телевизор, испорчена мебель т. д., стоимость убытка остается у хозяина.
«Страховая сумма» всерьез дисциплинирует постояльца: зная, что он может не увидеть своих денег, он будет себя вести более осмотрительно. При долгосрочной аренде регулярно навещайте свою квартиру: если она очень быстро начнет терять вид — выгоняйте постояльцев.
Кстати, «страховая сумма» может быть использована и в качестве компенсации в случае задержки арендной платы.
 
Как сказал адвокат Денис Суворов, если по окончании срока аренды квартирант не хочет съезжать, вы можете написать заявление в полицию и подать в суд иск об «Истребовании имущества из чужого незаконного пользования». Дело будут рассматривать до 3-х месяцев, потом суд вынесет решение и выдаст приказ о принудительном выселении. Приказ подадут в органы Государственной исполнительной службы (ОГИЗ), они направят наглецу уведомление, и если тот в течение 10 дней не уйдет, его выдворят представители ОГИЗ или участковый.
Но деньги-то за 3 месяца пропадут! Быстрый и радикальный метод — заменить замки в квартире и дождаться квартиранта, чтобы отдать ему вещи и выставить вон. В случае его сопротивления вызывайте полицию.
 
Если квартира неприватизированная, жулики очень просто могут оформить ее на себя, собрав необходимый для приватизации пакет документов. А потом — продать третьим лицам. Часто на эту уловку попадаются пенсионеры, живущие в ведомственных домах. Доказать потом в суде, что квартира принадлежит вам, сложно. Поэтому прежде чем сдавать, оформите свое право собственности на жилье, благо приватизировать его можно бесплатно. Да и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, наследования) должны быть в порядке.
Как рассказал «Сегодня» президент союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов, агентство не гарантирует сохранность вашего имущества или соблюдение договора аренды (своевременную оплату, аккуратность). Оно выступает лишь временным посредником между нанимателем и хозяином.
Выбирая агентство, обратите внимание на офис: если он расположен в обшарпанном подвальном помещении, это попахивает «однодневкой». Поскольку никаких лицензий для открытия своего агентства не требуется, теоретически сделать это может любой, чтобы затем «сдать» квартиру без ведома хозяев и пропасть. Поинтересуйтесь, как давно фирма на рынке: минимум она должна работать 3—5 лет, какое о ней мнение у клиентов (их всегда можно встретить в офисе). Реклама и отзывы в прессе — тоже своеобразный гарант. Уважающее себя агентство имеет интернет-сайт и свою базу «эксклюзивов»: квартир, которых нет в газетах бесплатных объявлений и интернете.
 
Один из способов себя защитить — прибегнуть к помощи страховых компаний. Как рассказал «Сегодня» Дмитрий Татаринов, замглавы правления СК «Нова», застраховаться от неуплаты постояльцем денег нельзя: это финансовые риски, которые СК невыгодны. Зато можно застраховать ответственность арендатора за находящееся в жилье имущество, а также за возможные повреждения имущества соседей.
Страховая сумма согласовывается при заключении договора, исходя из суммы возможного ущерба (пожар, залитие и т. д.). Учитывается этажность и состояние здания, расположение сдаваемой квартиры, стоимость имущества, вероятная оперативность прибытия пожарных, наличие средств пожаротушения и потенциальное «поведение» квартиросъемщиков.
За исходный принимается тариф в 0,25% в год от согласованного лимита. Чаще всего лимиты для квартирантов устанавливаются СК в размере 100 тыс., 500 тыс. и 1млн руб. Соответственно годовые премии (стоимость страховки) составляют 250, 1250 и 2500 руб.
Отдельно застраховать можно особо ценные вещи: антикварное пианино, дорогое мозаичное панно, художественный паркет и т.д.
 
Елена Сверблова, г. Березники, 54 года: «Я давно работаю за границей. Долго моя квартира пустовала: я боялась сдавать, чтобы аферисты ее не продали. А 5 лет назад соседка предложила сдать квартиру ей, чтобы она сделала из нее гостиницу. Мы заключили договор аренды, приложили к нему опись имущества и порядок оплаты: ежемесячно на мой счет приходит определенная сумма. Указали и возможность моего возвращения в любое время: мой контракт могут не продлить, и тогда квартира будет в моем распоряжении. При сдаче надолго это невозможно. Кроме того, я спокойна — за квартирой присматривают, она ухожена. Конечно, я сдаю ее за меньшие деньги, чем она стоит, соседка зарабатывает больше. Но это — плата за спокойствие и лучший выход для тех, кто далеко от дома и не может контролировать постояльцев».